Verkehrssicherungspflicht für Vermieter: Winterdienst, Haus und Haftung

Was ist die Verkehrssicherungspflicht?

Wer eine Gefahrenquelle schafft oder unterhält, muss andere davor schützen. Ein eigener Paragraf dazu fehlt; die Pflicht leitet die Rechtsprechung aus der allgemeinen Schadensersatzpflicht in § 823 Abs. 1 BGB ab. Bei Vermietern kommt der Mietvertrag hinzu: Nach § 535 Abs. 1 BGB müssen Sie die Mietsache in vertragsgemäßem Zustand erhalten. Dazu gehört auch ein sicherer Zugang.

Für Gebäude gilt zusätzlich § 836 BGB: Stürzt ein Gebäude oder ein mit dem Grundstück verbundenes Werk ein oder lösen sich Teile, etwa Dachziegel, haftet der Besitzer des Grundstücks für den Schaden, wenn dies auf fehlerhafter Errichtung oder mangelhafter Unterhaltung beruht. Er kann sich entlasten, wenn er die im Verkehr erforderliche Sorgfalt beobachtet hat. Genau dafür brauchen Sie Nachweise über Ihre Kontrollen.

Unzumutbares verlangt die Pflicht nicht. Sie schützt nicht vor jedem denkbaren Risiko, sondern verlangt Maßnahmen, die im Einzelfall nötig und zumutbar sind.

Wofür Vermieter sorgen müssen

Bäume: Zur Verkehrssicherung gehört es, den Baumbestand in angemessenen Zeitabständen zu überwachen, etwa auf Krankheitsbefall oder Äste, die herunterfallen könnten (BGH, Urteil vom 13.06.2017 – VI ZR 395/16). Feste Intervalle nennt das Gesetz nicht; bei großen oder alten Bäumen sollten Sie eine Fachkraft einbeziehen.

Elektrik: Ohne besonderen Anlass müssen Vermieter die Elektroleitungen und Elektrogeräte in den Wohnungen nicht regelmäßig generalüberprüfen lassen (BGH, Urteil vom 15.10.2008 – VIII ZR 321/07). Ungewöhnliche oder wiederholte Störungen können aber Anlass geben, die gesamte Installation prüfen zu lassen. Melden Mieter so etwas, reagieren Sie mehr als nur mit dem Tausch einer Sicherung.

Winterdienst: Wann besteht die Streupflicht?

Die Pflicht zum Räumen und Streuen setzt zweierlei voraus. Der Bundesgerichtshof verlangt entweder eine allgemeine Glätte oder erkennbare Anhaltspunkte für eine ernsthaft drohende Gefahr aufgrund vereinzelter Glättestellen (Urteil vom 14.02.2017 – VI ZR 254/16). Nur vereinzelte Glättestellen ohne solche Anhaltspunkte begründen keine Streupflicht (Urteil vom 12.06.2012 – VI ZR 138/11).

Wann und wie breit geräumt werden muss, ergibt sich aus der Satzung Ihrer Gemeinde. Dort steht auch, ob die Räum- und Streupflicht für den öffentlichen Gehweg auf die Anlieger übertragen ist. Lesen Sie diese Satzung für jedes Objekt, denn die Regeln unterscheiden sich von Ort zu Ort. Eine Satzung darf aber keine Leistungspflichten begründen, die über die Grenze der Zumutbarkeit hinausgehen; sie ist entsprechend auszulegen (VI ZR 254/16).

Winterdienst übertragen

Sie können den Winterdienst an einen Dienstleister, einen Hauswart oder die Mieter übertragen. Bei Mietern muss das klar im Mietvertrag stehen; prüfen Sie, ob die Regelung in Ihrem Formular wirksam vereinbart ist, und klären Sie, wer bei Abwesenheit einspringt. Eine reine Hausordnung, die erst nach Vertragsschluss übergeben wird, ist dafür ein unsicherer Weg.

Wichtig ist die Folge: Die Übertragung entlastet Sie nicht vollständig. Der Dritte wird für den Gefahrenbereich verantwortlich, Sie bleiben aber in Grenzen zur Überwachung verpflichtet (BGH, VI ZR 395/16). Prüfen Sie stichprobenartig, ob wirklich geräumt wird, und lassen Sie sich Einsätze bestätigen.

Haftung und Kosten

Verletzen Sie die Pflicht schuldhaft, können Geschädigte Schadensersatz verlangen. Mieter haben zusätzlich vertragliche Ansprüche aus § 536a BGB. Der Nachweis, was Sie unternommen haben, entscheidet oft über den Ausgang. Prüfen Sie außerdem, ob Ihr Haus durch eine passende Haftpflichtversicherung abgedeckt ist; das Versicherungsangebot der immoflow GmbH ist eine Möglichkeit.

Laufende Kosten können umlagefähig sein, wenn der Mietvertrag das vorsieht, zum Beispiel für die Pflege von Zugängen und Zufahrten (§ 2 Nr. 10 BetrKV) oder den Hauswart (Nr. 14). Reparaturen sind es nicht. Einzelheiten stehen im Ratgeber umlagefähige Nebenkosten.

Checkliste für den Herbst

Kontrollen dokumentieren: ein einfaches Protokoll

Ein Formular schreibt das Gesetz nicht vor. Wichtig ist, dass Sie später zeigen können, wann jemand was geprüft hat und was daraus folgte. Eine Zeile je Kontrolle genügt, solange sie vollständig ist. Fotos von Mängeln und die Rechnung der Reparatur legen Sie dazu.

Legen Sie auch fest, wer das Protokoll führt und wie oft. Ein Termin vor dem Winter und einer nach Stürmen oder starkem Frost ist ein sinnvoller Rahmen, ersetzt aber nicht die Reaktion auf konkrete Hinweise.

Typische Fehler

• Satzung nicht gelesen: Sie gehen davon aus, nicht zuständig zu sein, dabei wurde die Pflicht auf Anlieger übertragen.
• Keine Kontrolle nach der Übertragung: Der Dienstleister erscheint nicht, und niemand merkt es.
• Keine Nachweise: Rundgänge und Reparaturen sind erfolgt, lassen sich aber nicht belegen.
• Mietermeldungen liegen geblieben: Wer von einer Gefahr weiß und nicht reagiert, hat ein Haftungsproblem.

So setzen Sie das mit immoflow um

Im Modul Aufgaben & Fristen finden Sie Checklisten, Wartungspläne und Pflichtnachweise. Legen Sie den Herbstrundgang als wiederkehrende Aufgabe je Objekt an und legen Sie Belege in Dokumente ab. Über den QR-Aushang melden Mieter Gefahrenstellen mit Foto, ohne Konto.

Alle Pflichten im Überblick stehen im Leitfaden Vermieterpflichten. Die Live-Demo zeigt die Software ohne Registrierung.

Hinweis: Dieser Artikel ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Er gibt den Stand vom Oktober 2026 wieder; maßgeblich sind die Gesetze und die Umstände Ihres Einzelfalls.